26. oktober 2023 kom ny standard ut for areal- og volumberegninger av bygninger med navn NS 3940:2023. Her kan du lære hva du må vite om de nye reglene.
NS 3940:2023 erstatter NS 3940:2012, NS 3940:2012/G1:2012 og NS 3940:2012/G2:2012. Tillegg A trer først i kraft 2024-01-01, og tillegg D trekkes tilbake fra samme dato.
De viktigste endringene i forhold til NS 3940:2012
- Formål og bruk av arealene er definert.
- Begrepene fra NS 3940:2007 for funksjonsareal (FUA), kommunikasjonsareal (KOA), konstruksjonsareal (KA) og teknisk areal (TEA) er tatt inn.
- Påslagsfaktor for arealer (tidligere ofte benevnt «brutto/netto-faktor») er definert.
- «Takstbransjens retningslinjer ved arealmålinger» fra 2014 er tatt inn i standarden.
- Det er tatt inn to nye normative tillegg som erstatter 2012-utgaven av veiledningene til NS 3940.
- Nye boligarealbegreper er etablert.
Slik defineres BRA etter ny standard
BRA-i (internt bruksareal)
Er arealet innenfor boenheten.
BRA-e (eksternt bruksareal)
Er arealet av alle rom utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder.
BRA-b (innglasset balkong)
Er areal av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenhetene.
Åpent areal
Er areal av terrasser og åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. (Dette er ikke bruksareal BRA.)
GUA (gulvareal)
Ikke måleverdige gulvarealer som skyldes skråtak og lav himlingshøyde, kan oppgis som en tilleggsinformasjon. GUA oppgis som en sum av BRA (bruksareal) og ALH (areal med lav takhøyde).
ALH (areal med lav himlingshøyde)
Areal med lav himlingshøyde (ALH) måles på samme måte som BRA, men man ser bort fra krav til himlingshøyde. ALH skal opplyses sammen med BRA. Se GUA over.
Hvordan skal målingen utføres?
Horisontale lengder skal måles langs gulvet fra ytre veggflate, indre veggflate eller senter vegg, avhengig av hvilket begrep som skal måles.
For arealer innenfor yttervegg skal det måles langs gulvet uten fradrag for:
- fotlister;
- brystningspanel;
- foldevegger og skjermvegger;
- innredningsenheter som kjøkkeninnredning, skyvedørsgarderober og garderobeskap;
- frittliggende (ikke innbygde) rør, ledninger, ventilasjonskanaler, sjakter, skorsteiner og lignende;
- elementer for oppvarming, som fyrkjeler, beredere, radiatorer, kaminer, peiser, ovner, varmepumpe og lignende.
Ved måling av bruttoareal (BTA), bruksareal (BRA) og nettoareal (NTA) skal som hovedregel tre vilkår oppfylles og beregnes, uavhengig av bruken:
- fri høyde;
- tilkomst;
- gangbart gulv.
Sjakter, skorsteiner, innvendige søyler og lignende er unntak og skal måles selv om de ikke oppfyller disse vilkårene, og uansett om de har åpning i gulv, tilkomst eller ikke. Heis skal måles, inkludert tilhørende heissjakt.
Arealet skal inkludere innhukk med en høyde på minst 1,90 meter – uansett dybde og bredde. Arealet av innhukkene ved dør- og vindusnisjer i gulvhøyde i omsluttende vegger inngår i arealet, se bilde under.
Bruksarealet for sjakter med tilhørende vegger innenfor boenheten skal medtas også når sjakten er plassert inntil boenhetens omsluttende vegg. Sjaktareal og vegg til sjakt inngår i BRA. Se figur under.
Påforinger på leilighetsskillende vegger som er nødvendige for å oppfylle lyd- og brannkrav i byggteknisk forskrift, skal ikke inngå i bruksarealet.
Hva menes med gangbart gulv?
Måleverdige arealer skal ha permanent gangbart gulv.
Grus kan være tilstrekkelig gangbart gulv for å gi rommet den funksjonen det skal ha, for eksempel i en garasje eller en lagerbygning. Det er unntak for båtnaust med overbygg der arealet over vann måles. Arealet over svømmebasseng skal måles på tilsvarende måte.
Areal for trapper og mesaniner skal måles til ytterkant vange, eventuelt til ytterkant trinn, der trinnet krager ut. Dette er uavhengig av rekkverkets plassering.
Et areal som er åpent ned, er ikke måleverdig. Denne regelen gjelder både for bruttoareal (BTA), bruksareal (BRA) og nettoareal (NTA) samt underdeling av nettoareal, som funksjonsareal (FUA) og kommunikasjonsareal (KOA).
Ved trappeåpning på loft med skråtak måles arealet av trappen som om det var gulv. Åpninger ved siden av trappen måles ikke. I etasjen under måles gulvet uten hensyn til trappen.
Tillegg A (normativt)
Arealbegreper anvendt på boligbygninger.
Dette tillegget er basert på NS 3940:2023 Areal- og volumberegning av bygninger og inneholder ytterligere presiseringer i forbindelse med salg og taksering av boliger.
Ved arealmåling for salg eller avhending av bolig skal bruksareal (BRA) benyttes. Hele boenheten skal måles og summeres i BRA.
Dette tillegget inneholder ytterligere presiseringer av standardens punkter.
Rett til bruk av fellesareal
Arealet måles ikke. Rettigheten, med bruk og funksjoner, skal beskrives.
Eksempler: felles bofunksjoner som deles av flere boenheter (gjesterom/-leilighet, treningsrom, stuer, selskapslokaler, sykkelverksted, velhus, andre innendørs arealer, ladestasjon for elektrisk sykkel og framkomstmiddel, utendørs parkeringsplasser, takterrasser, lekeplasser, område avsatt for kultur og idrett, andre felles utearealer osv.).
Parkeringsplass/biloppstillingsplass i fellesgarasje og carport
Ved taksering måles ikke dette arealet, men retten til bruk skal beskrives. Arealet kan brukes til parkering av bil, sykkel og andre framkomstmidler. Dersom det er mulighet for lading av framkomstmiddel, skal det beskrives.
Dersom adkomsten er via felles kjørearealer og port, skal det beskrives.
Eksempel: Boenheten har tilhørende parkeringsplass/biloppstillingsplass nummer X for en bil i en fellesparkeringskjeller. Kjøreadkomst til oppstillingsplassen er via garasjeport. I tillegg er det gangadkomst via trapperom/heis og dør til det fri.
