TG2 og TG3 etter NS 3600:2025: Slik skriver du årsak og konsekvens som holder
De fleste takstmenn er raske til å sette riktig tilstandsgrad. Det som tar tid, og det som oftest blir svakt, er teksten som skal forklare den.
Etter NS 3600:2025 er ikke det lenger en stilfrage. Hver TG2 og TG3 skal ha en tydelig årsak og en tydelig konsekvens. Teksten er det kjøperen faktisk leser, det megleren bruker, og det en jurist ser på hvis saken havner i en reklamasjon.
Denne artikkelen er en praktisk guide. Du får en enkel struktur, eksempler på svake og gode formuleringer, de vanligste fallgruvene og en sjekkliste du kan bruke før du ferdigstiller neste rapport.
Hva NS 3600:2025 krever ved TG2 og TG3
Fra 1. juli 2026 er NS 3600:2025 den eneste gjeldende standarden for tilstandsrapporter ved boligsalg. Kravene som påvirker skrivingen mest, er disse:
Årsak og konsekvens for alle TG2 og TG3. Det holder ikke å konstatere avviket. Du skal forklare hvorfor det har oppstått, og hva det betyr for boligen.
Kostnadsanslag ved TG3. Kjøperen skal få et realistisk bilde av hva utbedringen kan koste.
Noe skal ikke ha tilstandsgrad. Elektriske installasjoner og rekkverkshøyder får ikke lenger TG. De kan fortsatt omtales, men uten karakter.
TG IU skal begrunnes. Når noe ikke kunne undersøkes, skal du dokumentere hvorfor.
Areal etter NS 3940:2023. P-rom og S-rom er erstattet av BRA-i, BRA-e, BRA-b og åpent areal.
Husk også rammen: Tilstandsanalysen er en visuell og ikke-destruktiv undersøkelse. Du åpner ikke vegger. Desto viktigere er det at teksten viser hva du faktisk så, og hvordan du kom fram til vurderingen.
Vil du ha en bredere gjennomgang av standarden, kan du lese NS 3600:2025 forklart enkelt.
En enkel struktur: observasjon, årsak, konsekvens, tiltak
En god avviksbeskrivelse svarer på fire spørsmål, i denne rekkefølgen. Når du skriver slik hver gang, blir rapporten lettere å lese og vanskeligere å angripe.
Observasjon – hva så eller målte du? Konkret og etterprøvbart. Nevn sted, omfang og eventuelle måleverdier. Henvis til bilde.
Årsak – hvorfor har det oppstått? Alder, utførelse, manglende vedlikehold, fukt, bevegelse. Er årsaken usikker, skriv hva som er mest sannsynlig og hvorfor.
Konsekvens – hva betyr det? For konstruksjonen, for videre bruk og for risikoen framover. Det er her mange rapporter blir for vage.
Tiltak – hva bør gjøres? Utbedring, overvåking eller videre undersøkelse. Ved TG3 kommer kostnadsanslaget her.
Et godt testspørsmål: Kan en kjøper uten byggfaglig bakgrunn forstå hvorfor dette fikk TG2 og ikke TG1? Hvis svaret er nei, mangler det noe i årsak eller konsekvens.
Tre eksempler: fra svak til god
Eksemplene under er forenklet og laget for å illustrere. Tilpass alltid til det du faktisk observerer på befaringen.
Våtrom (TG2)
Svak: «Avvik på bad. Utbedring anbefales.»
God: «Det er registrert for lite fall mot sluk i dusjsonen. Vann blir stående langs veggen etter dusjing (se bilde 4). Årsaken er trolig at gulvet er lagt med for lite fall da badet ble bygget. Stående vann over tid øker belastningen på membranen og risikoen for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Fuktindikator ga ikke utslag ved befaringen. Det anbefales å følge med på området og vurdere utbedring av fallforholdene ved neste oppgradering.»
Drenering og grunnmur (TG2)
Svak: «Drenering er av eldre dato.»
God: «Dreneringen er opplyst å være fra byggeåret og har passert forventet levetid. Terrenget har fall inn mot grunnmuren på baksiden, og det er saltutslag på innsiden av kjellerveggen i samme område (se bilde 9–10). Kombinasjonen tyder på at fukt trenger inn fra utsiden. Uten tiltak er det risiko for fuktskader og muggvekst i innredede kjellerrom. Det anbefales å rette opp terrengfallet og å få dreneringen vurdert nærmere.»
Taktekking (TG3)
Svak: «Taket er gammelt og må skiftes.»
God: «Taktekkingen er opplyst å være original og har nådd slutten av sin forventede levetid. Det er registrert flere knuste og forskjøvne takstein, og det er fuktskjolder på undertaket fra loftet (se bilde 15–17). Årsaken er alder og frostpåkjenning over tid. Videre lekkasjer kan gi skader på undertak, sperrer og isolasjon. Taktekking og undertak bør skiftes. Kostnadsanslag: [oppgi intervall].»
Legg merke til mønsteret. De gode versjonene er ikke nødvendigvis lange. De er bare konkrete, de viser til bilder, og de skiller mellom det du så og det du vurderer.
Fem vanlige fallgruver
1. Konsekvensen er en gjentakelse av observasjonen. «Det er sprekk i flisen, noe som kan føre til sprekk i flisen» sier ingenting nytt. Spør deg selv: Hva skjer hvis ingen gjør noe?
2. Den samme frasen brukes overalt. Ferdige fraser sparer tid, men en frase som ikke passer boligen, svekker hele rapporten. Bruk dem som utgangspunkt, og tilpass alltid med sted, omfang og bildehenvisning.
3. Kostnadsanslaget mangler ved TG3. Det er lett å glemme når rapporten ferdigstilles sent på kvelden. Gjør det til et fast punkt i sluttkontrollen.
4. Tilstandsgrad på forhold som ikke skal ha det. Gamle vaner sitter i fingrene. Elektriske installasjoner og rekkverkshøyder skal omtales uten TG.
5. Areal etter gammel modell. P-rom og S-rom hører fortiden til. Arealavvik har vært en gjenganger i tvister, så her lønner det seg å være nøye med BRA-i, BRA-e, BRA-b og åpent areal.
TG IU: når du ikke kommer til
TG IU betyr «ikke undersøkt». Det er ikke en avvikskarakter, men en markering for bygningsdeler eller rom du ikke fikk undersøkt. Typiske eksempler er snødekt tak om vinteren, en krypkjeller uten adkomst eller et rom som er fullt av lagrede ting.
TG IU er helt legitimt. Problemet oppstår når den står alene uten forklaring. En god TG IU svarer på tre ting:
Hva ble ikke undersøkt? Vær presis: hele taket, eller bare nordsiden?
Hvorfor ble det ikke undersøkt? Snø, manglende luke, låst rom, sikkerhetshensyn.
Hva bør kjøper gjøre? For eksempel å be om en ny vurdering når forholdene tillater det.
Ta bilde som viser hvorfor du ikke kom til. Et bilde av et snødekt tak eller en skrudd igjen luke sier mer enn en setning, og det beskytter deg hvis spørsmålet dukker opp senere.
Eksempel: «Taktekkingen er ikke undersøkt fordi taket var dekket av snø ved befaringen (se bilde 2). Taktekking og beslag bør kontrolleres når taket er snøfritt.»
Sjekkliste før du ferdigstiller
Bruk denne som siste gjennomgang før rapporten går til kunde eller megler.
Alle TG2 og TG3 har både årsak og konsekvens, ikke bare observasjon.
Konsekvensen sier noe nytt, ikke det samme som observasjonen med andre ord.
Alle TG3 har kostnadsanslag.
Ferdige fraser er tilpasset med sted, omfang og bildehenvisning.
Viktige avvik er dokumentert med bilder, gjerne med markering.
Alle TG IU har begrunnelse og et råd til kjøper.
Elektriske installasjoner og rekkverkshøyder står uten tilstandsgrad.
Areal er oppgitt som BRA-i, BRA-e, BRA-b og eventuelt åpent areal.
Rapporten er lest gjennom i forhåndsvisning, slik kunden vil se den.
Slik gjør Smarttakst jobben enklere
Vi har bygget Smarttakst sammen med takstmenn, og mye av det over er tatt inn i selve arbeidsflyten:
Frasebank og «Forbedre språk». Start fra en ferdig frase eller din egen, og få hjelp til å stramme opp teksten. Du bestemmer alltid innholdet selv.
TG 0–3 og TG IU i samme skjema.
Markering i bilder. Piler, bokser og figurer gjør avviket tydelig for kjøperen.
Areal etter ny modell. Egne felter for BRA-i, BRA-e, BRA-b og åpent areal.
Forhåndsvisning før levering. Se rapporten slik kunden ser den, og ferdigstill med QR-kode for validering.
