Som takstmann er det viktig å være klar over de juridiske forskjellene mellom nyboligsalg og bruktboligsalg. Det gjelder både lovgivning, standarder og ansvar som påvirker hvordan du vurderer, dokumenterer og rapporterer om eiendommene. Her er de viktigste forskjellene:
Lovverk og forskrifter
Nybolig:
For nyboliger gjelder Bustadoppføringslova (Lov om avtaler med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m.). Denne loven regulerer kjøp av boliger som er under oppføring eller nylig ferdigstilt. Her har kjøperne sterkt forbrukervern, og loven gir detaljerte krav til selgers ansvar og garantier for kvalitet og feilretting.
Viktige punkter:
Reklamasjonsfrist: Nyboliger har en reklamasjonsfrist på fem år. Hvis feil oppdages, kan kjøperen kreve at selger utbedrer skadene.
Garantier: Loven krever at utbygger stiller garanti for mangler, noe som gir trygghet for kjøperen. Takstmannen kan derfor forvente at mangler vil dekkes av denne garantien og at feil vil bli utbedret.
Ferdigattest: For nyboliger kreves en ferdigattest fra kommunen før boligen kan tas i bruk. Takstmannen må kontrollere at denne attesten foreligger, noe som også kan gi indikasjon på kvaliteten og at bygget er godkjent etter gjeldende standarder.
Bruktbolig:
For bruktboliger gjelder Avhendingslova (Lov om avhending av fast eiendom). Denne loven omhandler kjøp og salg av eksisterende boliger, og kjøper har ikke samme forbrukerbeskyttelse som ved nyboligkjøp.
Viktige punkter:
Kjøps «som den er»: Boligen selges ofte med forbeholdet «som den er», noe som innebærer at kjøper overtar eiendommen i sin nåværende tilstand. Det betyr at små og synlige feil vanligvis ikke kan kreves utbedret i etterkant, med mindre de utgjør en vesentlig mangel.
Tilstandsrapport: For bruktboliger stilles det større krav til tilstandsrapporten, spesielt etter endringene i Avhendingslova fra 2022. Denne skal være detaljert og utfyllende, noe som betyr at takstmannen må vurdere tilstanden grundig, inkludert fuktskader, elektriske anlegg og isolering.
Reklamasjonsfrist: For bruktbolig er reklamasjonsfristen vanligvis to til fem år, avhengig av kontrakten, men kun for skjulte feil og mangler.
Tilstandsrapport og dokumentasjonskrav
Nybolig:
Ved nyboligsalg er kravene til tilstandsrapport gjerne lavere, fordi boligen forventes å være i topp stand og oppfylle moderne byggestandarder. I praksis betyr det ofte at en takstmann hovedsakelig trenger å kontrollere at boligen er bygget i tråd med ferdigattesten og at bygget er i henhold til plan- og bygningsloven.
Eksempler:
Kontroll av ferdigattest og samsvarserklæringer fra entreprenør eller utbygger.
Mindre behov for detaljert vurdering av bygningsdeler, med mindre det er synlige feil eller mangler.
Bruktbolig:
Tilstandsrapporten for bruktbolig er langt mer omfattende. Endringene i Avhendingslova og de nye reglene i «tryggere bolighandel» som trådte i kraft i 2022, stiller høyere krav til dokumentasjonen for å gi kjøper bedre innsikt i boligens faktiske tilstand.
Eksempler:
Detaljert vurdering av byggtekniske forhold som drenering, tak, fukt og råte.
Risiko for skjulte feil og behov for ekstra vurdering av installasjoner som rør og elektrisk anlegg.
Bruk av tilstandskarakterer på en rekke områder for å gi en tydelig vurdering av boligens tilstand.
Ansvar for Mangler og Feil
Nybolig:
Ved nybolig er det entreprenøren eller utbyggeren som har det juridiske ansvaret for feil og mangler i fem år. Hvis feil oppdages, kan kjøper vanligvis få dette utbedret kostnadsfritt. Takstmannens rolle vil da primært være å dokumentere eventuell feil og mangler, som utbyggeren har plikt til å utbedre.
Bruktbolig:
Ved bruktboliger er det ingen tilsvarende garantiordning, og det er selger som har ansvaret for skjulte feil og mangler. Det innebærer at hvis takstmannen ikke oppdager en relevant mangel, kan dette få økonomiske konsekvenser for både kjøper og selger. Som takstmann er det derfor avgjørende å sikre at rapporten er grundig og korrekt, da det gir kjøper et realistisk bilde av boligen.
Byggtekniske Standarder og Energikrav
Nybolig:
Nyboliger bygges etter de nyeste forskriftene, inkludert TEK17 (Byggteknisk forskrift). Dette betyr at nybygg forventes å oppfylle høye energikrav, isolasjon og ventilasjon i henhold til dagens standarder. For takstmannen betyr dette at man kan anta en viss teknisk standard, men at avvik fra forskriftene må påpekes.
Bruktbolig:
Bruktboliger kan ha varierende byggstandard, ofte avhengig av byggeår. Eldre boliger vil ofte ikke oppfylle dagens energikrav, men tilstanden kan fortsatt være god for sin alder. Takstmannen må vurdere boligen basert på byggteknisk status, men ikke nødvendigvis etter de nyeste kravene, så lenge disse ikke var gjeldende på byggetidspunktet.
Forskjeller i Dokumentasjonsomfang
Nybolig:
Ved nyboligsalg har takstmannen ofte enklere arbeidsforhold på grunn av nyere konstruksjon og bruk av garantier. Her holder det ofte med en enkel verdi- eller tilstandsrapport basert på eksisterende dokumentasjon fra utbygger, samt eventuelle synlige forhold.
Bruktbolig:
For bruktbolig må takstmannen legge større vekt på å dokumentere slitasje, skader og potensielle oppgraderingsbehov. Tilstandsrapporten bør være grundig, og alt som kan påvirke verdien eller medføre kostnader for kjøper, bør tas med. Det kreves også en vurdering av tilstandsgrad og mer detaljert beskrivelse av tilstanden til alle sentrale bygningsdeler.
Oppsummering
For en takstmann betyr nybolig og bruktbolig forskjellige vurderings- og dokumentasjonskrav. Nyboliger er ofte enklere å taksere på grunn av moderne standarder og garantier fra utbygger, mens bruktboliger krever grundigere vurdering av bygningsdeler og tekniske installasjoner. For bruktboliger stilles også høyere krav til tilstandsrapporten, da kjøper trenger en mer detaljert oversikt over boligens tilstand for å unngå konflikter etter salget.
Ved å forstå disse juridiske forskjellene kan en takstmann levere presise og tilpassede vurderinger, samtidig som rapportene gir kjøper og selger et tydelig grunnlag for beslutninger, uansett om det gjelder en ny eller brukt bolig.